Exporo Risiken und Sicherheiten – Möglichkeiten zur besseren Risikokontrolle

Wer in die Projekte bei Exporo investiert, hat immer ein Restrisiko. Das ist aber nicht ungewöhnlich, denn bei den Beteiligungsangeboten handelt es sich um eine Mezzanine-Finanzierung. Das ist eine Mischform von Fremd- und Eigenkapital. Es gibt jedoch zahlreiche Möglichkeiten, mit denen Exporo Risiken für die Anleger minimiert und bereits im Vorfeld abschätzt. Dafür dient beispielsweise die interne Bewertung des Projektes nach verschiedenen Kriterien. Eine weitere Maßnahme ist die treuhänderische Verwaltung des Kapitals. Wie man das Exporo Risiko für die Investoren konkret senken kann, zeigen wir an verschiedenen Beispielen.

• Einteilung in verschiedene Risikoklassen: AA bis F
• 7 Bewertungskriterien für Risikoklassen
• Mezzanine-Kapital kann immer zu Totalverlust führen
• Kapital wird treuhänderisch verwaltet

Exporo Risiken bewerten: Experten schätzen Projekte ein

Die über 400 Projekte auf Exporo sind alle nach verschiedenen Risiken klassifiziert. Das standardisierte Verfahren hat man im Unternehmen selbst entwickelt und bietet Investoren dadurch die Möglichkeit, dass man nach einer einheitlichen Bewertung, die verschiedenen Projekte besser miteinander vergleichen kann.

Mithilfe dieser Klassifizierung können die Anleger auf Exporo Risiken anhand verschiedener Kriterien bemessen, um ihre Investment-Entscheidung zu treffen. Die Punkte Vergabe erfolgt nach 7 Kriterien. Eingeschätzt werden die Exporo Risiken von AA bis F. Die Punktevergabe bestimmt die Klassifizierung:

• 0 – 6 Punkte: Klasse AA
• 7 – 9 Punkte: Klasse A
• 10 – 12 Punkte: Klasse B
• 13 – 15 Punkte: Klasse C
• 16 – 18 Punkte: Klasse D
• 19 – 21 Punkte: Klasse E

Alle Projekte, die eine Punktebewertung über 22 erhalten, werden in die Risikoklasse F eingestuft. Das Exporo Risiko ist hier für Anleger sehr hoch. Sie müssen mit einem größeren Zahlungsausfall rechnen, der sogar zum Totalverlust führen kann.

Kategorie für die Bewertung der Exporo Risiken

Die Experten der Plattform bewerten die Projekte nach 7 verschiedenen Kriterien, um eine Risikoklassifizierung vornehmen zu können. Dazu gehört neben dem Standort die Kapitalverteilung vorrangig und nachrangig sowie der Verkaufs- und Vermietungsstand. Entscheidend ist zudem der Status des Immobilienprojektes bzw. die Erfahrung der Projektentwickler. Zusätzlich können Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken beitragen, wenn etwa eine persönliche Bürgschaft vorliegt.

Hinweis: Die Anleger sehen in der detaillierten Projektbeschreibung, welche Maßnahmen für die Reduzierung der Risiken getroffen worden sind und wie die Einteilung überhaupt erfolgte. Damit sorgt Exporo für mehr Transparenz.

Projekte detailliert bewerten, um Exporo Risiken zu senken

Die Erfahrungen zeigen, dass zahlreiche Plattformen eine Risikoklassifizierung vornehmen. Jedoch werden nicht alle Projekte so intensiv bewertet, wie dies bei Exporo nach den internen Richtlinien der Fall ist. Deshalb haben wir uns die Kategorien für die Bestimmung der Exporo Risiken für die einzelnen Projekte näher angeschaut.

Kita Alstaden

Bewertung des Standortes

Die Bewertung des Standortes spielt eine wesentliche Rolle, denn hier werden drei Bewertungspunkte vergeben. Schätzen die Experten den Standort als sehr gut ein, so erhält er einen Punkt. Ist es nur ein guter Standort, so erhält er zwei Bewertungspunkte und ein weniger guter Standort erhält drei Bewertungspunkte. Es gilt die Regel: Je weniger attraktiv der Standort ist, desto mehr Punkte werden vergeben. Das spiegelt sich auch in der Gesamtwertung und der Einteilung in die Klassifizierung wider. Projekte unter sieben Gesamtpunkten werden in die beste Risikoklasse AA eingestuft.

Bewertung der Kapitalverteilung und Finanzstruktur

Auch die Bewertung der Kapitalverteilung ist bei der Kategorisierung entscheidend. Steht das Kapital vorrangig oder nachrangig zur Verfügung, und wenn ja, zu welchen Teilen? Die Berechnung für die einzelnen Kapitalverteilungen findet wie folgt statt:

Kapital vorrangig: Fremdkapital / Projektvolumen = xx %
Kapital nachrangig: Eigenkapital / Projektvolumen = xx %

Basierend auf diesen Ergebnissen, werden die Bewertungspunkte vergeben. Liegt die Kapitalverteilung vorrangig zwischen 0 Prozent und 60 Prozent, erhält das Projekt 0 Bewertungspunkte. Bei der vorrangigen Kapitalverteilung zwischen 61 Prozent und 80 Prozent ist es 1 Bewertungspunkt und bei einer vorrangigen Kapitalverteilung über 80 Prozent sind es 2 Bewertungspunkte.

Die Punktevergabe für die nachrangige Kapitalverteilung sieht wie folgt aus:

• 0 Prozent: 4 Bewertungspunkte
• 1 Prozent – 9 Prozent: 3 Bewertungspunkte
• 10 Prozent – 19 Prozent: 2 Bewertungspunkte
• über 20 Prozent: 1 Bewertungspunkt

Verkaufs- und Vermietungsstand berücksichtigen

Wurden beim Bauvorhaben bereits Einheiten vermietet oder verkauft? Das Vermarktungsrisiko bei einem Immobilienprojekt sinkt, wenn der Verkaufs- und Vermietungsstand zum Zeitpunkt der Finanzierung sehr hoch ist. Deshalb wirken sich wohl Vorverkaufsquoten positiv auf die Bewertungen der Risikoklasse aus. Je höher der Verkaufs- und Vermietungsstand ist, desto weniger Punkte werden vergeben. Die Unterteilung sieht wie folgt aus:

• 1 Bewertungspunkt: Objekt größtenteils verkauft bzw. vermietet
• 2 Bewertungspunkte: Objekt teilweise verkauft bzw. vermietet
• 3 Bewertungspunkte: Objekt noch nicht verkauft bzw. vermietet

Natürlich garantiert ein vermietetes oder verkauftes Objekt noch keine 100-prozentige Senkung der Exporo Risiken, allerdings haben Anleger damit bereits eine bessere Grundlage als bei einem gänzlich unverkauften oder unvermieteten Projekt.

Projektstatus als Kriterium zur Bewertung von Exporo Risiken

Auch der Projektstatus ist bei der Bewertung und der Risiko-Einschätzung wichtig. Projekte, die bereits existieren oder keine großen Baumaßnahmen benötigen, wird man mit der geringsten Punktzahl (0 Punkte) bewerten. Bereits existierende Immobilien mit Baumaßnahmen erhalten in der internen Bewertung 2 Punkte, Neubauten in der reifen Phase 4 Punkte und Neubauten in der frühen Phase sogar 6 Punkte.

Relevant für die Bewertung der Exporo Risiken ist ebenfalls die Erfahrung des Projektentwicklers. Hat der Projektträger bereits große Projekte über 150 Millionen Euro entwickelt, wird man die geringste Bewertungszahl 1 vergeben. Kann er keine signifikanten Erfahrungen vorweisen, sind es 4 Bewertungspunkte.

Maßnahmen zur Reduzierung der Exporo Risiken werden ebenfalls berücksichtigt

Die einzelnen Immobilienprojekte werden durch die internen Bewertungskriterien eingeschätzt. Dazu gehören auch Maßnahmen, die zur Reduzierung der Risiken dienen können. Wer eine Gewinnabtretung anbietet, senkt damit das Risiko für die Anleger und bekommt eine entsprechende Berücksichtigung bei der Punktevergabe. Zusätzlich können weitere Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken führen.

Die erstrangige Grundschuld ist beispielsweise eine Maßnahme, die stark bei der Bewertung berücksichtigt wird. Außerdem ist es weiterhin möglich, dass Projektverantwortliche oder Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen haften und damit die Anleger persönlich bei einem Misserfolg des Vorhabens entschädigen können. Die Punkte dieser Rubrik werden dann zum Abzug gebracht, sodass eine Reduzierung der Risiken einen Abzug von bis zu 4 Punkten ausmachen kann. Die Bewertung sieht wie folgt aus:

• Persönliche Bürgschaft oder Patronatserklärung: -2 Punkte
• Erstrangige Grundschuld: -4 Punkte
• Nachrangige Grundschuld: -2 Punkte

Ist keine persönliche Bürgschaft oder Patronatserklärung sowie nachrangig oder erstrangige Grundschuld vorhanden, wird natürlich kein Punktabzug erfolgen.

Hinweis: Trotz der umfangreichen Prüfung der Projekte und der Risikoklassifizierung ist eine Vermögensanlage immer mit einem unternehmerischen Risiko verbunden. Investoren können auch bei den gut bewerteten Projekten Verluste erleiden, sogar bis zum Totalverlust. Häufig ist dann nicht mehr ausreichend Kapital vorhanden, um die Investoren auszuzahlen.

Exporo Risiken minimieren: die Gewinnabtretung des Projektträgers

Um das Exporo Risiko für die Anleger zu senken, kann es zur Gewinnabtretung des Projektträgers kommen. Damit sichert er den Investoren per Vertrag zu, dass keine Gewinne abgeführt werden dürfen, bis sämtliche Investitionsbeträge zuzüglich der Zinsen an die Anleger zurückgezahlt sind. In der Praxis wird dafür häufig ein Bausonderkonto eingerichtet, auf dem alle Erlöse des Projektes eingezahlt werden.

Als Projektträger kann man nur eingeschränkt auf das Konto zugreifen. Das Kapital verwaltet man treuhänderisch. Das bedeutet, dass die Auszahlung nur nach Erfüllung bestimmter Bedingungen (vertraglich festgelegt) stattfindet. Allerdings verwaltet Exporo das Kapital nicht selbst, sondern nutzt dafür einen Zahlungsdienstleister.

Eintragung der Grundschuld kann Risiko minimieren

Eine weitere Möglichkeit, um das Risiko zu minimieren, ist die Eintragung der Grundschuld. Allerdings wird bei Neubauprojekten keine Grundschuld eingetragen. Stattdessen erfolgt die Gewinnabtretung des Projektträgers. Die Grundschuld kann nur bei Bestandsgebäuden eingetragen werden. Die Investoren können bei der jeweiligen Projektinformation einsehen, welche Maßnahmen zur zusätzlichen Absicherung ergriffen wurden.

Doch es kann auch vorkommen, dass weder eine Grundschuld noch eine Gewinnabtretung für das Projekt realisiert wurden. Dann haben die Anleger ein sehr hohes Exporo Risiko bei der Projektfinanzierung. Um genau zu bestimmen, ob sich das Investment trotz des erhöhten Risikos lohnen kann, ist der Blick auf die möglichen Renditen empfehlenswert. Die interne Risikoklassifizierung durch Exporo hilft bei der Einschätzung der Risiken erfahrungsgemäß ebenfalls weiter. Wer Fragen dazu hat, kann sich an die Exporo-Experten wenden, der Kundensupport ist per Onlineformular oder telefonisch von montags bis freitags erreichbar.

Weitere Exporo Risiken und wie Anleger sie bestenfalls umgehen können

Das wohl größte Risiko bei dieser Art der Projektfinanzierung ist der Zahlungsausfall. Es handelt sich um ein sogenanntes Mezzanine-Kapital (Mischform von Fremd- und Eigenkapital). Dieses Kapital wird man erst nach allen anderen Gläubigern befriedigen. Im Falle einer Insolvenz oder Liquidation haben die Anleger theoretisch rechtlichen Anspruch auf Rückzahlung ihrer Einlagen, doch in der Praxis ist dies aufgrund fehlender Finanzmittel nicht immer möglich. Deshalb kann es mit dem Investment zum Totalverlust kommen. Eine Nachschusspflicht, wie wir sie von anderen Finanzprodukten kennen, gibt es hier jedoch nicht.

Exporo Risiken durch Eigenkapitalentnahme des Projektträgers?

Viele Anleger befürchten vor allem bei der Realisierung größerer Projekte, dass es zu Veruntreuung von Kapital kommen kann. Theoretisch ist dies natürlich immer möglich und eine 100-prozentige Sicherheit gibt es nicht. Wer betrügerische Absichten hegt, wird alles tun, um diese auch zu realisieren. Allerdings gibt es bestimmte rechtliche Grundlage und Rangfolgen, durch die die Anleger abgesichert sind. Der Projektträger erhält nur begrenzten Zugriff auf das Konto. Das Projektkapital verwaltet man durch den Treuhänder. Projektträger, die ihr Vorhaben ebenfalls mit Eigenkapitalanteil finanziert haben, können sich nicht ohne Einschränkungen aus dem Kapitaltopf bedienen. Die Verteilung der Verkaufserlöse eines Projektes sie etwa wie folgt aus:

• Zunächst wird Fremdkapital der Bank bedient
• Eigenkapital wird bedient
• Gewinnentnahme durch Projektträger

Grundsätzlich steht beim Mezzanine-Kapital (Mischform von Fremd- und Eigenkapital) das Fremdkapital der Bank über dem Eigenkapital. Dadurch wird man die Bank im Falle einer Insolvenz zuerst bedienen. Erst, wenn man das gesamte Mezzanine-Kapital zurückgeführt hat, kann der Projektträger sein eingesetztes Kapital entnehmen.

Exporo Risiken – Wie sicher ist die Plattform?

Wer auf Exporo in ein Projekt investiert, muss dafür nichts zahlen. Man finanziert die Plattform durch die Gebühr der Projektverwalter, sodass das eingezahlte Kapital zu 100 Prozent in das Projekt fließt. Die Plattform stellt lediglich eine Vermittlerfunktion zwischen den Investoren und den Projekten dar. Zu jedem Projekt gibt es individuelle Informationen, welche jedoch im Detail nur registrierten Nutzern zugänglich gemacht werden.

Das Exposé lässt sich als PDF herunterladen, sodass die Anleger sich ganz in Ruhe über das Projekt mit allen Kennzahlen informieren können. Wer sich für ein Investment interessiert und Kapital anlegt, erhält in regelmäßigen Abständen direkte Informationen, etwa wenn es Änderungen beim Projektverlauf gibt. Außerdem gibt es per E-Mail Nachrichten zur Fertigstellung wichtiger Bauabschnitte oder zum aktuellen Stand der verkauften/vermieteten Wohnungen.

Kapital ist zweckgebunden und wird treuhänderisch verwaltet

Das eingezahlte Kapital ist für das jeweilige Projekt zweckgebunden und kann damit nicht für andere Bauvorhaben genutzt werden. Außerdem erfolgt eine treuhänderische Verwaltung der Einlagen durch die Secupay AG. Sie fungiert als Zahlungsdienstleister für die Kapitaltransaktionen und überweist die Investitionen an den Treuhänder Elbetreuhand Martius Steuerberatungsgesellschaft mbH. Der Treuhänder wird das Kapital an den Projektträger überweisen, sobald man die vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt hat. Das kann zum Beispiel der Kauf von Grundstücken oder eine erteilte Baugenehmigung sein. Die Rückzahlung des Kapitals erfolgt auf gleichem Weg.

Tipp: Hat man im vorgesehenen Zeitraum nicht genügend Investitionskapital gesammelt, kann der Treuhänder den Zeitraum mit Zustimmung des Projektträgers verlängern. Außerdem kann man alternative Finanzierungsquellen (Großinvestoren aus dem Exporo-Netzwerk) nutzen.

Fazit: Exporo Risiken lassen sich eingrenzen, aber nie ganz reduzieren

Wer in ein Immobilienvorhaben investieren möchte, kann sein Risiko zwar durch die interne Bewertung minimieren, jedoch nie zu 100 Prozent ausschließen. Exporo tut alles, um den Anlegern ein höchstmögliches Maß an Sicherheit zu gewährleisten. Dafür bewerten Exporo Experten die einzelnen Projekte individuell nach 7 Kriterien.

Trotz dieser umfangreichen Prüfung/Einschätzung kann es immer zu einem Zahlungsausfall oder sogar dem Totalverlust der Investitionen kommen. Da es sich bei diesen Investmentmöglichkeiten um ein Mezzanine-Finanzierung handelt, werden die Ansprüche der Investoren erst nach allen anderen Gläubigern befriedigt. Häufig ist in diesem Fall nicht mehr genug Kapital verhalten, um die Investitionen komplett oder anteilig zu zahlen.

Dieses hohe Exporo Risiko müssen sich die Anleger auch bei einem geringen Investment ab 500 Euro bewusst machen. Demgegenüber stehen jedoch die vergleichsweise hohen Renditemöglichkeiten, die laut Erfahrungswerten bis zu 6 Prozent betragen können. Wer zunächst einen Einblick in die Projekte und die Risikoklassifizierung erhalten möchte, kann sich ganz einfach kostenfrei anmelden und nähere Details zu den einzelnen Vorhaben auf der Plattform erhalten.

Bilderquelle: shutterstock.com