Welche Risikoklassen gibt es bei Exporo?

Es gibt insgesamt sieben Risikoklassen von AA bis F. Die Experten bewerten in einzelnen Kategorien, wie beispielsweise Standard oder Status des Immobilienprojektes, vergeben dafür verschiedene Punkte. Je niedriger die Punktzahl am Ende ist, desto weniger Risiko birgt das Projekt. Immobilienprojekte, welche unter sieben Gesamtpunkte haben, werden in die Exporo Risikoklasse AA eingeteilt und sind aufgrund ihres geringen Risikos besonders interessant. Projekte, die über 21 Punkte erreichen, sind hingegen äußerst risikoreich und erhalten die Klassifizierung F.

• Risikoklasse von AA – F
• Geringe Punktzahl = geringes Risiko beim Projekt
• Sieben Kategorien für Risikobewertung
• Trotz Risikobewertung sind immer Verluste möglich

Risikoklassen von Exporo selbst entwickelt

Es gibt allgemeingültige Risikoklassen, welche beim Investment in Wertpapiere oder andere Finanzprodukte angewandt werden. Jedoch hat Exporo zu diesem standardisierten Verfahren eine eigene Risikoklassifizierung definiert. Damit haben Anleger die Möglichkeit, noch individueller die Risiken der einzelnen Projekte bewerten zu können. Die Klassifizierung ist in verschiedene Bereiche unterteilt und reicht von AA über:

• A
• B
• C
• D
• E
• F

Wie werden die Exporo Risikoklassen ermittelt?

Die Risikoklassifizierung bei Exporo misst das relative Risiko auf Basis verschiedener Kriterien. Insgesamt sind es sechs Kriterien, in denen die Punkte vergeben werden. Dabei gilt: Je weniger Risiko eingeschätzt wird, desto weniger Punkte werden auch vergeben. Entsprechend der Punkteanzahl erfolgt die Einteilung in die einzelnen Risikoklassen nach Buchstaben. Alles bis sechs Punkten hat die Risikoklasse AA. Hat ein Projekt 7–9 Punkten, wird es der Risikoklasse Ar zugeordnet. Bei einer Punkteanzahl von 10–12 erfolgt die Einteilung in die Risikoklasse B. Die weiteren Einteilungen sehen wie folgt aus:

• 13–15 Punkte: Risikoklasse C
• 16–18 Punkte: Risikoklasse D
• 19–21 Punkte: Risikoklasse E
• ab 22 Punkte: Risikoklasse F

Die Bewertung der Projekte erfolgt durch geschulte Mitarbeiter, welche die Projekte individuell anhand vorliegender Investment-, Markt- und Rahmendaten bewerten. Der Prüfungsprozess ist mehrstufig, sodass intensiv Unterlagen und Kennzahlen mit dem 4-Augen-Prinzip kontrolliert werden. Dennoch kann es auch durch umfangreiche Prüfungen immer dazu kommen, dass die Anleger mit einem Verlust (im schlimmsten Fall Totalverlust) konfrontiert werden.

Die Exporo Risikoklassen in der Übersicht

Bewertungskategorien der Risikoklassen: Standortbewertung

Die Standardbewertung ist ein wesentliches Kriterium, wenn es um die Einteilung in die Exporo Risikoklasse geht. Intern bewerten die Real Estate Experten die Lage im Makro- und Mikrostandort. Dazu wird man auch Faktoren mit zeitlichen Entwicklungen berücksichtigen. Wie wirkt sich beispielsweise künftig die Kaufkraft am Standort aus oder wie hoch ist die Arbeitsplatzattraktivität? Betrachten sollte man auch den mögliche Leerstand, denn auch dieser fließt in die Standortbewertung mit ein. Unterteilt werden die Standorte in drei Kriterien:

• sehr guter Standort
• guter Standort
• weniger guter Standort

Bei einem sehr guten Standort erkennen die Experten beispielsweise eine gute Anbindung an die Infrastruktur. Häufig werden erfahrungsgemäß innerstädtische Gebiete als sehr gute Standorte ausgewählt und erhalten in dieser Kategorie die Bewertung von 1. Gute Standorte werden mit zwei Punkten bewertet. Sie finden sich häufig in Randlage; haben zwar eine Infrastruktur, die jedoch nicht zwangsläufig gut ausgebaut sein muss.

Mit der höchsten Punktzahl von 3 werden weniger gute Standorte bewertet. Hier erkennen die Experten, dass die Infrastruktur lediglich teilweise oder gar nicht vorhanden ist, und klassifizieren diese Standorte eher als C-Standorte. Projekte, welche Standorte mit der Bewertungspunktzahl 1 haben, können erfahrungsgemäß besseren Investitionschancen vorweisen, da vor allem auch hier der Spruch vieler Makler gilt: Lage, Lage, Lage. Die Lage eines Objektes ist heute oftmals wichtiger denn je.

Kapitalverteilung und Finanzierungsstruktur als Bewertungskriterium für Risikoklasse

Mit dieser Kategorie bewerten die Experten den Kapitalanteil, welcher nachrangig und vorrangig über Exporo investiert werden soll. Hier ist das Ausfallrisiko entscheidend. Je höher der Anteil des zu bedienenden Kapitals im Insolvenzfall (beispielsweise Fremdkapital der finanzierenden Kreditinstitute) im Verhältnis zu dem Projektvolumen ist, desto höher wird auch das Ausfallrisiko eingestuft. Um die Berechnung vorzunehmen, wenden die Experten folgende Formen an:

• Kapital vorrangig: Fremdkapital / Projektvolumen = xx %
• Kapital nachrangig: Eigenkapital / Projektvolumen = xx %

Aufteilung der Bewertungspunkte

Beim vorrangigen Kapital werden Punkte von 0 bis 2 vergeben. Hat das vorrangige Kapital einen Anteil von bis zu 60 Prozent, werden 0 Bewertungspunkte vergeben. Liegt das vorrangige Kapital zwischen 61 und 80 Prozent, wird diese Kategorie mit 1 Punkt bewertet. Ist die vorrangige Kapitalverteilung höher als 80 Prozent, werden 2 Bewertungspunkte angerechnet.
Die Ausprägungen beim nachrangigen Kapital sind etwas anders.

Ist die nachrangige Kapitalverteilung unter 1 Prozent, werden 4 Bewertungspunkte vergeben. Bei einer nachrangigen Kapitalverteilung zwischen 1 Prozent und 9 Prozent sind es 3 Bewertungspunkte. Liegt die nachrangige Kapitalverteilung zwischen 10 Prozent und 19 Prozent, sind es 2 Bewertungspunkte. 1 Bewertungspunkt gibt es bei einer nachrangigen Kapitalverteilung über 20 Prozent.

Auch diese Kategorie ist nur ein winziges Puzzleteil, um die gesamte Risikoklassifizierung auf fundierten Ergebnissen vorzunehmen.

Die Risikoklassen werden auch bei den Projekten übersichtlich angegeben

Vermietungsstand und Verkaufsstand entscheidend für Risikoklasse

Prinzipiell weisen die meisten Immobilien ein Vermarktungsrisiko auf. Das sind jedoch mit steigendem Vermietungs- oder Verkaufsstand. Liegt beim Projekt eine hohe Vorverkaufsquote vor, kann dies die geschätzten Angaben des Projektentwicklers bestätigen oder sogar übertreffen.

Deshalb ist der Verkaufsstand ein wesentlicher Indikator, um den Erfolg oder Misserfolg eines Projektes einschätzen zu können. Die Bewertungspunkte gehen in dieser Kategorie von 1–3. Ein Projekt erhält eine geringere Risikopunktzahl, wenn ein hoher Vermietungs- oder Verkaufsstand vorliegt.

Hat man das Objekt bereits größtenteils verkauft oder vermietet, rechnet man in dieser Kategorie 1 Bewertungspunkt hinzu. Ist das Objekt teilweise verkauft oder vermietet, gibt es dafür 2 Bewertungspunkte. Bei einer Immobilie, die man noch gar nicht vermietet oder verkauft hat, herrscht ein besonders hohes Vermarktungsrisiko, sodass man hier 3 Bewertungspunkte anrechnet.

Status des Immobilienprojektes wird für Risikoklasse bewertet

Auch der Status eines Immobilienprojektes ist entscheidend. Er nimmt einen wesentlichen Einfluss auf die Risiko-Einschätzung. Das geringste Risiko haben meist bereits bestehende Immobilien ohne größere Baumaßnahmen. Bei Bestandsimmobilien, welche sich in einem schlechten Zustand befinden und beispielsweise eine Kernsanierung erfordern, ist das Risiko deutlich erhöht. Die höchste Einschätzung gibt es beim Neubau einer Immobilie. Das eingeschätzte Risiko kann man sinken, wenn sich das Projekt bereits in der reiferen Phase befindet, beispielsweise Kontrakte mit Baufirmen geschlossen hat.

Verwertung des Immobilienprojektes nach Punkten

Existierende Immobilien ohne große Baumaßnahmen werden mit 0 Punkten bewertet. Bereits existierende Immobilien mit Baumaßnahmen erhalten 2 Punkte. Neubauten in der reifen Phase bewertet man mit 4 Punkten und Neubauten in einer frühen Phase mit 6 Punkten.

Risiko reduzieren und Risikoklasse verbessern

Bei einem Immobilienprojekt sind die Entwickler äußerst entscheidend. Auch sie werden in die Berechnung der Risikoklasse miteinbezogen. Wir werden Projektentwickler überhaupt bewertet? Entscheidend ist deren Erfahrung in Bauprojekten. Haben sie bereits erfolgreich verantwortlich Projekte mit größeren Summen geführt, so sinkt die Bewertungszahl in dieser Kategorie.

Sind die Projektentwickler jedoch noch vergleichsweise neu und haben keine signifikanten Erfahrungen, wird die höchste Bewertungspunktzahl vergeben. Die Berücksichtigung der Projektentwickler erfolgt in Punkten:

• 4 Bewertungspunkte: Projektentwickler hat keine signifikanten Erfahrungen
• 3 Bewertungspunkte: Projektentwickler hat bereits bis zu 75 Millionen Projekte Euro entwickelt
• 2 Bewertungspunkte: Projektentwickler haben Projekte zwischen 75 Millionen Euro -150 Millionen Euro entwickelt
• 1 Bewertungspunkt: Projektentwickler haben Projekte über 150 Millionen Euro entwickelt

Risiken reduzieren kann sich auf Risikoklassifizierung auswirken

Es gibt bei einem Projekt verschiedene Möglichkeiten, um die Risiken zu reduzieren. Auch solche Faktoren wird man in der Berechnung für die Risikoklassifizierung berücksichtigen. Wer beispielsweise eine persönliche Bürgschaft oder Patronatserklärung vorlegt, kann mit einem Abzug von 2 Bewertungspunkten rechnen. Ist allerdings keine Bürgschaft oder Patronatserklärung vorhanden, entfällt der Abzug natürlich. Ist eine erstmalige Grundschuld eingetragen, erhält das Projekt einen Abzug von 4 Bewertungspunkten. Bei einer nachrangigen Grundschuld sind es 2 Bewertungspunkte. Ist keine Grundschuld für das Projekt eingetragen, findet auch hier kein Abzug statt.

Hinweis: Auch mit einer fundierten Risikoklassifizierung ist der Erwerb einer Vermögensanlage immer mit einem unternehmerischen Risiko verbunden. Anleger müssen daher auch bei genauester Prüfung damit rechnen, dass sie einen Teil ihres Kapitals oder sogar ihr Gesamtinvestment verlieren.

Beispiel einer Risikoklassifizierung

Betrachten wir an einem praktischen Beispiel, wie die Risikoklassifizierung aussehen kann. Wir gehen davon aus, dass ein Bauprojekt „Utopia“ eine Risikoklassifizierung von AA erhält und bei der internen Prüfung zwei Bewertungspunkte bekommen hat. Die Klasse AA gilt als die beste bei Exporo und birgt ein vergleichsweise geringes Risiko. Die Bewertung fand in folgenden Kategorien statt:

• Standort
• Kapitalverteilung vorrangig
• Kapitalverteilung nachrangig
• Verkaufs- und Vermietungsstand
• Status des Immobilienprojektes
• Erfahrung des Projektentwicklers

Hinzu kommen Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken.

Bewertungen für Bauprojekt im Detail

Das „Utopia“ Bauprojekt hat beim Standort 1 Bewertungspunkt erhalten. Da es innerstädtisch platziert ist, werten die Experten den Standort als äußerst gut. Die vorrangige Kapitalverteilung liegt zwischen 0 Prozent und 60 Prozent, sodass hier 0 Bewertungspunkte vergeben werden. Eine nachrangige Kapitalverteilung gibt es nicht. Aus diesem Grund erhält unser Bauprojekt die Punktzahl 4. Man hat es bereits vermarktet, teilweise verkauft und vermietet.

Dafür gibt es bei der internen Bewertung 2 Punkte. Die Immobilie gibt es bereits und es sind keine großen Baumaßnahmen zu erwarten. Deshalb gibt es beim Status des Immobilienprojektes 0 Punkte. Mit dem Projekt ist ein erfahrener Entwickler vertraut, der bereits über 150 Millionen Euro für andere Projekte realisiert hat. Deshalb gibt es 1 Bewertungspunkt. Da „Utopia“ über eine Grundschuld und eine persönliche Bürgschaft verfügt, bringen die Experten 6 Punkte zum Abzug. Das macht eine Gesamtpunktzahl von 2 und entspricht der Exporo Risikoklasse AA.

Sicherheiten für Kunden von Exporo

Die Risikoklassifizierung bietet eine Möglichkeit, um den Kunden ein hohes Maß an Sicherheit zu gewährleisten sowie das Risiko abzuschätzen. Doch es bestehen noch weitere Maßnahmen, welche für die Sicherheit ergriffen werden. Bei Neubauprojekten tragen verschiedene Faktoren zur Erhöhung der Sicherheit bei. Dazu zählt beispielsweise die Abwicklung der Zahlungen über einen Treuhänder oder die Gewinnabtretung des Projektträgers.

Der positive allgemeine Trend am Immobilienmarkt gehört ebenfalls zu möglichen Sicherheiten. Künftig wird die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsimmobilien weiter steigen, vor allem in Städten. Deshalb sind Investment Immobilien in den Augen vieler Experten eine „sichere“ Anlage. Die Sicherheit wird ebenfalls bei Neubauprojekten erhöht, in dem man die Auszahlung an Bedingungen knüpft. So zahlt man beispielsweise die Projektsumme erst dann aus, wenn das Grundstück erworben, der Bauvorbescheid und eine verbindliche Finanzierungszusage des Kreditinstitutes vorliegen.

Gewinnabtretung des Projektträgers bringt Sicherheit

Vor allem die Gewinnabtretung des Projektträgers bringt Investoren Sicherheit. Damit sichert der Projektträger vertraglich zu, dass er keine Gewinne abführen darf, bis die Investitionsbeträge zuzüglich der Zinsen an die Investoren zurückgezahlt worden. Vereinzelt wird auch ein Bausonderkonto dafür eingerichtet sowie durch einen Treuhänder blockiert. Erst, wenn man alle Investitionsbeträge und die Zinsen zurückbezahlt hat, wird das Konto wieder freigegeben und der Projektträger kann auf die Gewinne zugreifen.

Kann ich trotz guter Risikoklassifizierung auch Verlust erleiden?

Grundsätzlich ist jedes Investment mit einem Risiko verbunden. Zwar versuchen die Exporo Experten, die Projekte nach bestem Wissen und Gewissen einzuschätzen und den Anlegern eine Orientierungshilfe zu geben, dennoch kann es natürlich stets zu Verlusten kommen. Wird man beispielsweise Wohnungen bei einer neu gebauten Immobilie zu günstigeren Preisen veräußern als man ursprünglich im Projekt kalkuliert hat, kann das zu Verlusten führen.

Grund hierfür ist häufig eine zu geringe Nachfrage. Verluste können auch dann entstehen, wenn die Baukosten signifikant steigen oder eine Fehlkalkulation vorliegt. Häufig sind Handwerker-Insolvenzen ein Grund für überraschend steigende Baukosten.

Verluste bei Projekten mit Bestandsimmobilien

Auch bei einer bestehenden Immobilie kann es beim Projekt zu Verlusten kommen. Muss man die Immobilie beispielsweise sanieren und ziehen deshalb die Mieter aus, kann es gegebenenfalls zum Ausfall von Mieteinnahmen kommen. Wird man keine neuen Mieter in einer adäquaten Zeit finden, zieht sich dieser Verlust weiter in die Länge. Die Folge ist häufig, dass man die Ansprüche der Projektträger nicht genügend befriedigen kann. Auch bei Planungsentscheidungen kann es zu Verlusten kommen.

Saniert man aufwendig beispielsweise eine Bestandsimmobilie, weil man von einer umgehenden weiteren Bebauung und besseren Anbindung ausgeht, sieht das zunächst in der Projektkalkulation positiv aus. Wird man aber beispielsweise eine bessere Straßenanbindung aufgrund anderer Planungen nicht bauen, kann die Bestandsimmobilie für einige Mieter unattraktiv werden, sodass man diese verliert.

Fazit: Verschiedene Risikoklassen werden intern durch Experten ermittelt

Es gibt bei Exporo verschiedene Risikoklassen, welche individuell aufwendig durch die Experten ermittelt werden. Hier greift das 4-Augen-Prinzip unter Zuhilfenahme einzelner Kategorien: Standort, vorrangige und nachrangige Kapitalverteilung, Status des Immobilienprojektes, Erfahrung der Projektentwickler, Verkaufs-/Vermietungsstand sowie Maßnahmen zur Risikoreduzierung.

Für jede einzelne Kategorie erfolgt eine Punktevergabe. Je geringer die Gesamtpunktzahl am Ende ist, desto besser wird das Projekt in die Risikoklasse eingestuft. Die Unterteilung der Risikoklassen findet von AA bis F statt. Insgesamt existieren sieben Risikoklassen. Kommt die Gesamtpunktzahl unter 7, wird in die beste Risikoklasse AA eingestuft. Projekte mit einer Gesamtpunktzahl über 22 hingegen gelten als besonders risikoreich und erhalten die Risikoklasse F.

Die Klassifizierungen sind ein Anhaltspunkt für Investoren, um sich über die Chancen und Risiken ihrer Kapitalanlage zu informieren. Allerdings gibt es bei jedem Immobilien Investment auch ein Restrisiko. Dessen sollten sich die Anleger stets bewusst sein und bleiben.

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