Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen

Die beiden großen Immobilienunternehmen Vonovia und Deutsche Wohnen streben einen Zusammenschluss an. Dafür erhoffen sie sich Rückendeckung durch den Senat in Berlin und wollen diesem etwa 20.000 Wohnungen zum Kauf anbieten. Bei der Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia geht es wohl um eine Milliardensumme. Im Hintergrund stehen dabei auch die Diskussionen um hohe Mieten und den Mangel an Wohnungen in Deutschland. Beide Unternehmen sind im DAX, welcher aktuell ein Rekordhoch nach dem anderen erlebt, vertreten. Viele DAX-Aktien sind, laut unserem XTB Test, auch bei XTB handelbar.

Geld in Sanierungen investieren

Vonovia-Chef Rolf Buch sagte, sein Unternehmen wolle seine Größe nutzen, um seiner gesellschaftlichen Verantwortung nachzukommen. Die beiden größten privaten Wohnungskonzerne Deutschland wollen gemeinsam mehr Geld in Sanierungen und Neubauten investieren. Beiden Unternehmen gehören zusammen über 500.000 Wohnungen. Es wurde bereits eine Grundsatzvereinbarung über den Zusammenschluss unterschrieben.

Nach der Fusion will man dem Land Berlin 20.000 der etwa 150.000 Wohneinheiten in der Hauptstadt für einen Betrag in Milliardenhöhe zum Kauf anbieten. Dies wurde von Michael Müller, Berlins Regierendem Bürgermeister, bestätigt. Zudem sollen Mieterhöhungen für fünf Jahre gedeckelt werden. Laut Müller sind die 20.000 Angeboten Wohnungen, die in kommunales Eigentum übergehen, die Größenordnung einer eigenen Wohnungsgesellschaft.

Noch werden Details besprochen, auch um welche Wohnungen es genau geht. Sind mehr Wohnungen in kommunaler Hand, haben die Kommunen mehr Einfluss bei der Gestaltung von sozialverträglichen Mieten. Derzeit gibt es in Berlin 340.000 kommunale Wohnungen. Die Deutsche Wohnen hat rund 113.000 Wohnungen in und um Berlin; Vonovia 43.000.

Vonovia übernimmt Konkurrenten

Deutsche Wohnen ist das zweitgrößte Unternehmen auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland. Vonovia bietet dem Konkurrenten über 18 Milliarden Euro für die Übernahme. Danach würden beide Unternehmen, die im DAX vertreten sind, zusammen auf 550.000 Wohnungen kommen, die über 80 Milliarden Wert sind. Der Börsenwert könnte 48 Milliarden Euro betragen.

Vor fünf Jahren startete Vonovia schon einmal einen Übernahmeversuch, der jedoch scheiterte. Michael Zahl, der Chef der Deutsche Wohnen, war damals gegen einen Verkauf und die Aktionäre nahmen das Angebot als Versuch einer feindlichen Übernahme wahr. Ein weiterer Versuch vor einem Jahr scheiterte ebenfalls. Nun unterstützt Zahn die Übernahme jedoch und gab an, dass sich beide Unternehmen strategisch deutlich aufeinander zubewegt hätten. Zahn soll nach der Übernahme der Stellvertreter von Buch werden.

Zahn zeigte sich zudem zuversichtlich, dass 50 Prozent der Aktionäre ihre Papiere an Vonovia verkaufen. An der Deutsche Wohnen wie auch an Vonovia sollen zahlreiche große Investoren beteiligt sein. So gehören dem Vermögensverwalter Blackrock je zehn Prozent. Der norwegische Staatsfonds ist einer der größten Anteilseigner bei beiden Unternehmen.

Deutsche-Wohnen-Aktie steigt

Nach Bekanntwerden der Pläne stieg die Aktie der Deutsche Wohnen um 15,6 Prozent auf 52 Euro. Dies ist exakt der Preis, den Vonovia bieten will. Allerdings soll zuvor noch eine Dividende von 1,03 Euro je Aktie für das Jahr 2020 an die Aktionäre ausgezahlt werden. Die Vonovia-Aktie verlor dagegen um 4,2 Prozent.

Das Übernahmeangebot soll von Mitte Juni bis Mitte Juli gelten. Im August soll die Transaktion dann beendet sein. Die Übernahme soll von Vonovia über eine Kapitalerhöhung im Umfang von acht Milliarden Euro finanziert werden. Insbesondere in Berlin sind beide Unternehmen nicht unumstritten. Der Senat arbeitete seit Jahren gegen steigende Mieten. Daher will Vonovia-Chef Buch wohl auch Schritte auf den Senat zugehen. So soll aufgrund der angespannten Mietsituation in Berlin dem Senat ein „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ angeboten werden.

Das Unternehmen schlägt vor, dass die Mieten in Berlin in den kommenden drei Jahren maximal um ein Prozent im Jahr steigen sollen. In den beiden darauffolgenden Jahren sollen die Mieten nicht stärker steigen als die Inflationsrate. Kosten für Sanierungen zum Sparen von Energie sollen zudem nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden.

Wohnungsmarkt in Berlin angespannt

Zuletzt wurde in Berlin der umstrittene Mietendeckel nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückgenommen. Mit diesem wollte die dortige Regierung den überhitzten Wohnungsmarkt bremsen. Laut Vonovia-Chef hat dies wohl die Einigung mit der Deutsche Wohnen vereinfacht.

Vermieter waren vehement gegen eine Obergrenze für Mieten und warnten, dass sich in diesem Fall Renovierungen für altersgerechtes Wohnen oder zum Energiesparen nicht mehr lohnen würden. In Berlin gibt es zudem ein Volksbegehren mit dem Namen „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, für das wohl schon über 100.000 Unterschriften gesammelt wurden. Die Situation in Berlin ist daher weiter angespannt.

Vonovia hofft, dass das Unternehmen nach dem Zusammenschluss 105 Millionen Euro, insbesondere bei der Bewirtschaftung von Wohnungen, sparen kann. Das Unternehmen hat eigene Mitarbeiter, die beispielsweise Handwerkerleistungen erbringen. Die Deutsche Wohnungen beauftragt für solche Aufgaben Fremdfirmen.

Keine kartellrechtlichen Bedenken befürchtet

Die beiden Unternehmen gehen wohl nicht davon aus, dass es kartellrechtliche Bedenken geben wird, da viele der Mietwohnungen in Deutschland dem Staat, Kommunen oder Privatpersonen gehören. Allein in Berlin sollen mehr als doppelt so viele Wohnungen in kommunaler Hand als im Besitz von Vonovia oder Deutsche Wohnen sein. Hier könnte das letzte Wort aber noch nicht gesprochen sein.

Stimmen die Kartellbehörden zu, entsteht der größte Konzern für Wohnimmobilien in Europa. Der neue Name könnte Vonovia SE lauten und der Sitz weiter in Bochum sein. Allerdings sollen beide Unternehmen aus Berlin und Bochum geführt werden und der zukünftige Mehrheitsaktionär Deutsche Wohnen soll als eigene Marke erhalten bleiben. Beide Seiten haben sich zudem darauf geeinigt, dass es im Rahmen der Übernahme bis zum 1. Januar 2024 keine betriebsbedingten Kündigungen geben soll.

Aktionäre müssen Übernahmeangebot annehmen

Zunächst muss auf jeden Fall die Mindestannahmequote von 50 Prozent der Aktien der Deutsche Wohnen erreicht werden. Der Schlusskurs der Deutsche Wohnen lag am Freitag bei 44,99 Euro. Vonovia bietet den Aktionären damit 18 Prozent mehr. Schon jetzt sind 22 Milliarden Euro zur Verfügung, um die Übernahme zu finanzieren. Der Vorstand und der Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen empfehlen den Aktionären, das Angebot von Vonovia anzunehmen.

Der Hintergrund der Fusion ist wohl auch, dass beide Unternehmen wohl keine Konkurrenten mehr sein wollen, sondern gemeinsam als noch größerer Akteur auftreten wollen. Zudem können wohl Kosten in der Verwaltung und anderen Bereichen gespart werden. Für Mieter wird es wohl zunächst kaum Veränderungen geben.

Dazu kommt wohl, dass die Marktmacht des neuen Unternehmens überschaubar bleibt. Die zusammen 550.000 Wohnungen machen nur etwa zwei Prozent des gesamten Marktes aus. Auch in Ballungsgebieten, wo beide Unternehmen viele Wohnungen haben, wird es wohl aufgrund der Übernahme keine Mieterhöhungen geben.

Unternehmen sprechen sich gegen Mietsteigerungen aus

Bei den Bestandsmietern gibt es wohl ebenfalls kaum Veränderungen. Unter Umständen kommt in Zukunft die Nebenkostenabrechnung von einer anderen Stelle, aber an den Mietverträgen selbst wird sich nichts ändern. Die Innovationen in Sanierungen könnten für Bestandsmieter sogar ein Vorteil sein.

Beide Unternehmenschefs versichern zudem, dass die Mieten nicht noch schneller steigen werden. Buch sieht in immer weiter steigenden Mieten kein nachhaltiges Geschäftsmodell und will den Mietern diese Angst nehmen, insbesondere in Berlin. So sollen auch neue Wohnungen gebaut werden, um den Markt zu vergrößern. Laut Zahn sollen Vier-Zimmer-Wohnungen für junge Familien zehn Prozent günstiger als die ortsübliche Miete werden.

Derzeit ist es sehr wahrscheinlich, dass die Aktionäre der Deutsche Wohnen das Kaufangebot annehmen und auch die Kartellbehörden zustimmen. Bei den Aktionären beider Konzerne soll es große Überschneidungen geben. Allerdings gibt es mit Blick auf die Marktmacht zweier so großer Unternehmen durchaus kartellrechtliche Bedenken. Die Unternehmen können ihre Marktmacht und ihren Einfluss weiter ausbauen, was sicher von vielen Seiten kritisch gesehen wird.

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Fazit: Mega-Fusion am Wohnungsmarkt

Deutsche Wohnen und Vonovia planen einen Zusammenschluss. Diese Meldung kommt inmitten einer anspannten Diskussion um steigende Mieten und Wohnungsmangel. In Berlin will das Unternehmen daher dem Senat 20.000 Wohnungen anbieten und in den nächsten Jahren von deutlich steigenden Mieten absehen.

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